مجموعة نادلان كابيتال – تمويل للمستثمرين الأجانب في السوق الأمريكية
ما هو بررر؟
شراء ، رحاب ، إيجار ، إعادة تمويل ، كرر
BRRRR هو اختصار يرمز إلى الشراء وإعادة التأهيل والإيجار وإعادة التمويل والتكرار. إنها استراتيجية استثمار عقاري تتضمن سلسلة من الخطوات للحصول على العقارات وتحسينها والاستفادة منها من أجل خلق الثروة على المدى الطويل. تحظى هذه الإستراتيجية بشعبية خاصة بين المستثمرين العقاريين الذين يسعون إلى بناء محفظة من العقارات المدرة للدخل. فيما يلي تفاصيل كل خطوة في استراتيجية BRRRR وكيف تلعب الرهون العقارية دورًا:
شراء
يبدأ المستثمرون بتحديد وشراء العقارات المتعثرة أو المقومة بأقل من قيمتها. قد يكون هذا عقارًا بحاجة إلى التجديد، أو حبس الرهن، أو عقارًا أقل من القيمة السوقية.
رحاب
بعد الحصول على العقار، يقوم المستثمرون بإجراء التجديدات والتحسينات اللازمة لزيادة قيمته. الهدف هو تعزيز جاذبية العقار وإمكانات إيرادات الإيجار.
الإيجارات
وبمجرد الانتهاء من أعمال التجديد، يتم تأجير العقار للمستأجرين. يساعد دخل الإيجار على تغطية النفقات الجارية، بما في ذلك أقساط الرهن العقاري، والضرائب العقارية، وتكاليف الصيانة.
إعادة تمويل
بعد إعادة تأهيل العقار وتأجيره، يسعى المستثمرون إلى إعادة تمويل تكاليف الشراء والتجديد الأولية برهن عقاري جديد. تعتمد إعادة التمويل على القيمة المقدرة المتزايدة للعقار، والتي هي نتيجة للتحسينات التي تم إجراؤها.
يُسدّد الرهن العقاري الجديد المُحصل عليه من خلال إعادة التمويل قروض الاستحواذ والتجديد الأصلية. ويهدف المستثمرون إلى الحصول على رهن عقاري يُغطي جزءًا كبيرًا من إجمالي استثمارهم في العقار.
⦿ من الناحية المثالية، يتمتع الرهن العقاري المعاد تمويله بشروط أكثر ملاءمة، مثل معدل فائدة أقل، مما يمكن أن يحسن التدفق النقدي.
كرر
ومن خلال عائدات إعادة التمويل، يمكن للمستثمرين تكرار العملية باستخدام الأموال لشراء عقار آخر وتجديده. وهذا يسمح للمستثمرين بإعادة تدوير رؤوس أموالهم وبناء محفظة من العقارات المدرة للدخل مع مرور الوقت.
النقاط الرئيسية المتعلقة بالرهون العقارية وBRRRR
الرهن العقاري الأولي
تتضمن الخطوة الأولى الحصول على رهن عقاري أولي لشراء العقار. ويغطي هذا الرهن العقاري تكلفة الاستحواذ، وغالباً ما يبحث المستثمرون عن خيارات تمويل بشروط مواتية.
تمويل إعادة التأهيل
اعتمادا على مدى التجديدات، يمكن للمستثمرين استخدام خيارات تمويل إضافية، مثل قروض البناء أو الأموال الشخصية، لتغطية تكاليف إعادة التأهيل.
إعادة تمويل الرهن العقاري
تتضمن خطوة إعادة التمويل الحصول على رهن عقاري جديد بناءً على القيمة المحسنة للعقار. يسدد هذا الرهن العقاري الجديد قيمة الرهن العقاري الأولي وأي تمويل إضافي يستخدم للتجديدات.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
غالبًا ما يعتمد نجاح استراتيجية BRRRR على تحقيق نسبة مناسبة من القرض إلى القيمة أثناء إعادة التمويل. عادة ما يكون لدى المقرضين الحد الأقصى لنسب القرض إلى القيمة، ويهدف المستثمرون إلى إعادة التمويل بنسبة تسمح لهم بالوصول إلى جزء كبير من رؤوس أموالهم المستثمرة.
اعتبارات التدفق النقدي
يجب على المستثمرين تحليل التدفق النقدي المحتمل للعقار بعناية بعد إعادة التمويل للتأكد من أن دخل الإيجار يغطي أقساط الرهن العقاري والنفقات الأخرى.
استخدام البيع بالجملة كأداة مع BRRRR
يمكن أن يكون التعاون مع تاجر جملة للعقارات أثناء تنفيذ طريقة BRRRR بمثابة نهج استراتيجي للعثور على العقارات ذات القيمة السوقية المنخفضة التي تحتاج إلى إعادة التأهيل. فيما يلي دليل خطوة بخطوة حول كيفية العمل مع تاجر الجملة لتنفيذ استراتيجية BRRRR:
بناء العلاقات مع تجار الجملة
تواصل مع تجار الجملة العقاريين المحليين أو انضم إلى مجموعات الاستثمار العقاري للتواصل مع الأفراد المتخصصين في العثور على العقارات المتعثرة.
قم بتوصيل معايير BRRRR الخاصة بك بوضوح
قم بتوصيل معاييرك الخاصة بصفقات BRRRR بوضوح إلى تاجر الجملة. يتضمن ذلك الموقع المطلوب ونوع العقار وسعر الشراء وتكاليف التجديد المقدرة والقيمة المحتملة بعد الإصلاح (ARV).
إقامة علاقة واتفاق
بناء علاقة مع تاجر الجملة على أساس الثقة والشفافية. فكر في إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة من خلال اتفاقية مكتوبة تحدد معاييرك ومسؤوليات تاجر الجملة وترتيبات التعويض.
احصل على عملاء محتملين لعقارات تاجر الجملة
سيزودك تجار الجملة بعملاء محتملين بشأن العقارات المحتملة التي تلبي معايير BRRRR الخاصة بك. غالبًا ما تكون هذه العقارات متعثرة ويمكن الحصول عليها بسعر أقل من سعر السوق.
تقييم الخصائص
إجراء العناية الواجبة الشاملة على كل عقار يقدمه تاجر الجملة. قم بتقييم حالة العقار واحتياجات التجديد والفيروسات القهقرية المحتملة. تأكد من أن الأرقام تتوافق مع أهدافك الاستثمارية في BRRRR.
التفاوض مع الجملة
تفاوض مع تاجر الجملة لتأمين العقار بسعر يسمح بإستراتيجية BRRRR المربحة. ناقش رسوم تاجر الجملة وتأكد من أن الصفقة الشاملة تلبي أهدافك المالية.
إجراء إعادة التأهيل والتجديدات
بمجرد حصولك على العقار، تابع عملية إعادة التأهيل والتجديدات. العمل مع المقاولين للتأكد من أن التحسينات تضيف قيمة إلى العقار.
إدارة الممتلكات كإيجار
بعد اكتمال أعمال التجديد، قم بتحويل العقار إلى إيجار. وهذا يولد دخل الإيجار، مما يساعد على تغطية النفقات الجارية وتحسين الأداء المالي العام للعقار.
إدارة الممتلكات كإيجار
العمل مع المُقرض لبدء عملية إعادة التمويل. قم بتقديم وثائق حول القيمة المحسنة للعقار، ودخل الإيجار، وملفك المالي العام.
إعادة التمويل لسحب حقوق الملكية
من خلال إعادة التمويل الناجحة، يجب أن تكون قادرًا على سحب جزء كبير من رأس المال المستثمر، وتحقيق نسبة القرض إلى القيمة (LTV) التي تتوافق مع أهدافك بشكل مثالي.
كرر العملية
استمر في العمل مع تاجر الجملة لتحديد فرص BRRRR الإضافية والحصول عليها. عندما تقوم بإعادة تدوير رأس مالك من خلال إعادة التمويل، يمكنك تكرار العملية لبناء محفظة من العقارات المدرة للدخل.
النطاق والتنويع
قم بتوسيع نطاق محفظة BRRRR الخاصة بك والتنويع عبر العقارات والأحياء المختلفة. يمكن أن يساعد ذلك في توزيع المخاطر وتعزيز الاستقرار العام لمحفظة الاستثمار العقاري الخاصة بك.
مثال BRRRR من قبل طلاب البيع بالجملة لدينا
يقع طالب البيع بالجملة لدينا في دوبلكس
الوحدات الإيجارية:
2. مؤجرة بالكامل.
إجمالي الإيجار:
1000 دولار لكل وحدة.
التجديد المطلوب:
رقم
مبلغ شراء العقد:
75,000 دولار.
سعر العقد النهائي بعد المعاينة:
$70,000
إجمالي العائد مع القيمة السوقية:
(2000 × 12) / 150,000 دولار = 16%
إجمالي العائد مع سعر العقد:
(2000 × 12) / 70,000 دولار = 34%
كان لدى طالبنا استراتيجيتان في الاعتبار
استراتيجية أ
الإستراتيجية أ: بيع العقد بالجملة
⦿ من خلال شبكة المستثمرين لدينا، تمكن الطالب من العثور على مشتري مقابل 96,000 دولار.
⦿ ربح المشتري: = 150,000 دولار - 96,000 دولار = 54,000 دولار
⦿ ربح الطالب: 150,000 دولار - 70,000 دولار = 26,000 دولار
استراتيجية ب
الإستراتيجية ب: BRRRR - الإستراتيجية المختارة والمفضلة
⦿ الطالب يشتري العقار بمبلغ 70,000 دولار
⦿ بعد 6 أشهر من فترة التحضير، تم إعادة تمويل العقار بقيمة سوقية قدرها 150,000 دولار أمريكي بنسبة قرض إلى قيمة 80%
⦿ ربح الطالب: (150,000 دولار * 0.8 = 120,000 دولار) - 70,000 دولار = 50,000 دولار
⦿ ربح إضافي قدره 50,000 دولار - 26,000 دولار = 24,000 دولار
⦿ يحصل الطالب على العقار ويحصل على تدفق نقدي قدره 1,000 دولار بعد النفقات.